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中南建设野望:冒险对外担保超600亿要3年增长14倍?

www.zqzskl.com2019-08-24
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中南建设野生希望:负债率为192%。对外担保的风险超过600亿,但在3年内将增加14倍。

时间财务

原文:陈世爱

明星职业经理人如何发挥“高流动率”。

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8月16日,江苏中南建设集团有限公司(以下简称中南建设)发布了两家项目公司的担保报告,其中包括徐州某公司的净资产--30万元,营业收入0;另一家宁波公司净资产为4499万元,但净利润为-万元。本次担保后,中南建设控股子公司对外担保总额为618.8亿元,占公司最新上市公司经审计股东权益的355.68%。目前没有逾期保证。

中南建设成立于1988年,注册于江苏省海门市。现任总部迁至上海。 2009年,大连金牛重组并在深圳证券交易所上市。截至8月26日,该公司的市值为283.1亿元。半年业绩报告显示,公司总资产为2680亿元。主要业务是以房地产开发为基础,以建筑为辅,形成“悦”,“吉”,“富”等一系列品牌。公司近年来发展迅速,2016 - 2018年公司复合销售增长率高达70.8%。 2018年,销售额首次超过1000亿,在Kerry《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》排名第18。

该公司最引人注目的是之前公布的2019年股权激励计划。公司对2019 - 年净利润的业绩要求的激励与2017年的增长率相比不低于560%,1060%,1408%。 3年的11年发展目标使一些研究报告乐观,但不应忽视公司债务高,资产增加和短期债务偿还压力。

时代财经将上市公司的证券部门称为投资者。另一方回应说,担保公司的净资产为负数或收入为0.可能是因为该项目仍处于征地阶段,或房屋已售出但尚未交付。对于公司频繁的对外担保,这是因为公司目前的净资产很小,而且许多担保超过了公布的金额,因此有更多相关的担保公告。

业内人士表示,房地产集团通常会给区域公司一些资金支持,但现在融资环境紧张,隐患会比较大。

净债务191.5%

陈凯是房地产行业的明星职业选手。他曾担任华润的首席执行官,龙湖的董事,复星房地产的总裁和阳光城的总裁。根据民生证券研究报告,在阳光城期间,陈凯通过了“高周转+低成本”战略,使阳光城3年内规模增加10倍,销售额从20亿增加人民币20亿元。从三线住房公司到中型住房企业的行列。

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离开阳光城后,陈凯于2015年建立了自己的“浦越之都”,并与中南合作建立了“中南菩提”。 2017年,他加入中南建设,成为中南地产董事长。上述员工激励计划表明,中南地区重新制定了“三次十次”的风格。

陈凯已公开表示,“价格,成本,规模和营业额,只有营业额才是管理的真正核心。”虽然高营业额迅速扩大,但公司原本较低的人员流动率已进一步提升。

中南建设的净负债率一直处于较高水平。自2014年以来,它没有跌破160%。从2016年到2017年,公司增加杠杆率以进一步提高资产负债率。截至2018年底,中南建设的净负债率为191.5。 %,比2017年下降了41.7个百分点,但仍处于较高水平。据中国网房地产统计,2018年上市房地产企业总收入达到10亿元,中南建设净负债率排名第五。

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值得注意的是,2018年公司债务没有减少。截至2018年底,公司负债总额为2161.01亿元,比2017年末增加36.01%。已承担的计息负债总额人民币579.4亿元,同比增长9.4%。

公司净债务减少的主要原因是净资产增加。根据东方金城国际信用评估公司6月份发布的评估报告,截至2018年底,中南建设总资产较2017年末增加33.24%,主要库存开发成本显着增加。同期,公司存货账面价值1350.3亿元,比2017年末增长21.64%,存货开发成本占88.11%。

评估报告指出公司的库存不计入折旧。用于抵押贷款的投保贷款账面价值为573.63亿元,占比42.49%;库存周转率为0.26,略有下降0.02倍。随着房地产调控的深入,公司的库存可能会有一定的价格下跌风险。

在严格监管融资环境的环境下,房地产公司的短期偿债能力备受关注。截至2019年3月底,公司货币资金期末余额为204.17亿元,其中无限制货币资金期末余额为133.11亿元,短期有息债务为180.13亿元。该公司的账面货币资金无法完全弥补短期的有息债务。

更重要的是,中南建筑的流动比率和速动比率下降。速动比率是衡量短期偿债能力的常用指标。一般情况下,快速点比率的金点为1,表明每1元流动负债中有1元流动资产易于清算以弥补,短期偿债能力可靠。保证。如果速动比率太低,企业的短期债务偿还风险很大。如果它太高,公司的资金就太闲了。

然而,根据乐居金融《2018中国上市房企速动比率排行榜TOP100》的数据,2006年TOP100上市房地产企业的平均快速增长率为0.6258,只有四家快速比率超过1的房地产企业。

2018年底,中南建筑的快速增长率为43.91%,较2017年底下降1.87个百分点。流动比率为121%,较2017年底下降18.98个百分点。

事实上,为了高速发展,中南建设也加强了合作与发展。在今年上半年收购的27个新项目中,有15个项目采取了合作开发的形式。

款,并规定他们将购买一段时间后以更高的价格回来。这部分股权赋予公司强制性支出义务,这基本上构成了公司的债务,但它以股权形式包含在报表中,从而降低了企业的债务比率。这种操作方法已成为业内“真正的债务”。

少数股东权益/所有者权益与少数股东损益/净利润之间的差异可以粗略衡量“流动性股票”。指数值越大,房地产企业可能存在的“真实存量”就越多。中南建筑处于最前沿。

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六成北堡三溪线

除了考虑偿还债务外,公司的建设和拟议项目仍需要大量投资。根据上述评级报告数据,截至2019年3月底,公司已整合41个重点项目,主要为住宅,总规划建筑面积为672.37万平方米。在建公司预计总投资约4542.62亿元。截至2019年3月底,已累计完成投资3,741.17亿元,仍需投入1071.45亿元。

值得注意的是,这些需要大量投资的项目位于三线和四线城市。截至2019年3月底,公司已在建项目247个,主要集中在江苏,山东,浙江等18个省市,包括南通市,常熟市,镇江市,南京市,青岛市和成都市。嘉兴市等城市仍主要分布在江苏省南通市,常熟市,镇江市,盐城市和太仓市等三,四线城市。

截至2019年3月底,该公司的房地产项目已覆盖全国74个城市。未售项目仍主要分布在二线,三线和四线城市,分别占40.82%和57.96%。

宜居研究院研究室主任颜跃进公开表示,近两年来,中南建设继续进入三,四线城市,投资力度雄厚。当这些城市的房价上涨时,很容易为公司创造更好的收入和业绩。然而,随着三线和四线城市的后续市场降温,公司的债务数据过大,公司将面临很大压力。例如,各种融资方面可能受到阻碍。

在土地布局方面,截至2018年底,公司的土地储存面积主要分布在二线和三线,四线城市,其中二线城市如南京,杭州,苏州,宁波等为40.82%,其他是三线和四线城市。在2018年新增土地中,三线和四线城市的土地征收比例约为66%。

此外,值得一提的是,该公司拥有大量受限制资产。截至2018年底,公司限售资产712.14亿元,其中质押贷款71.06亿元,固定资产26.16亿元,存货573.63亿元,限制资产占总资产的30.21%。占净额资产为363.47%。公司的受限制资产占比较高,对资产流动性和再融资能力产生不利影响。 (北京时间财经陈世爱)

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主编:陈志杰

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